Налог на аренду квартиры


Какие налоги за сдачу квартиры в аренду предусмотрены?

После перехода страны на капиталистические рельсы и начала эпохи свободного рынка некоторые наши граждане превратились из обычных советских работников в рантье, говоря по-простому, начали получать доход за счет ренты, чаще всего сдавая в аренду собственную квартиру, доставшуюся в наследство от бабушки и реже какое-то жильё больших размеров, например мини-отель или какую-нибудь гостиницу, построенную уже после развала союза. Так что, даже дети знают, что при владении свободной жилплощадью, ее можно сдать в аренду!

А мы лишь напоминаем, что делать это необходимо с официальным оформлением и уплатой соответствующих налогов. При этом можно не только платить налог, но и получить право экономить на этом.

Каковы налоги за сдачу квартиры в аренду?

Независимо от того, физическое или юридическое лицо владеет определенной жилплощадью, получение от съема жилья определенных финансов, считается источником дополнительного дохода и с этой статьи доходов по закону обязательной считается уплата налогов, то есть оплачивать налоги за сдачу квартиры в аренду является в России требованием налогового законодательства!

Если жилье предоставляется в аренду предприятием (организацией, юрлицом), то возможны следующие варианты развития событий:

  • При использовании общей системы расчета налогов, плата за аренду регламентируется как официальный доход, увеличивающий налоговую базу;
  • При упрощенной системе плату за аренду официально могут отнести к доходам, а налог оплачивается, исходя из налоговой базы.

Если же аренда предоставляется физ. лицом, с данного вида дохода необходима уплата подоходного налога. Размеры налога составляют для граждан РФ 13%, для нерезидентов РФ – 30%.

Какой налог при сдаче квартиры платит физическое лицо?

В случае сдачи квартиру в аренду физлицом гражданин обязан уплачивать установленные размеры подоходного налога с получаемого дохода. В такой ситуации налогоплательщик может приобрести патент на сдачу собственной жилой площади или зарегистрировать ИП и платить единый налог по упрощенной системе налогообложения.

Если не заключается договор с квартиросъемщиками жилья, это может быть расценено как уклонение от уплаты налогов. Поэтому безопасней и гораздо выгодней сдавать жилье официально, платить налоги за сдачу квартиры в аренду предусмотренные Налоговым Кодексом РФ, и не забывать экономить при этом, чем бояться санкций со стороны налоговой за нарушение законодательства.

Для граждан России подоходный налог представлен в виде 13%-ной налоговой ставки. Если физ. лицо – нерезидент РФ и проживает на территории государства менее установленного периода (183 дня), для него предусмотрена 30%-ная ставка НДФЛ, имейте это в виду, при заполнении налоговой декларации.

Использование упрощенной системы налогообложения при аренде

Оформив индивидуальное предпринимательство, при сдаче жилого помещения, собственник может использовать упрощенную систему налогообложения. С учетом такой подачи получения доходов налоговая ставка будет установлена в размере 6% от общей суммы.

В этом случае декларацию также необходимо сдавать до 30 апреля ежегодно, но если подоходный налог уплачивают раз в год, то при использовании упрощенной системы налогоплательщик обязан совершать авансовые платежи по налогу ежеквартально. При систематических отчислениях ИП в органы ФСС и ПФР, ему предоставляется право уменьшения налогооблагаемого дохода в размере произведенных за текущий период платежей – в 100%-ном соотношении.

При расчете суммы авансового платежа установленная процентная ставка умножается на арендную плату за весь квартал. Если уплата авансовых платежей рассчитывалась и осуществлялась правильно, годовая декларация будет содержать сумму, фактически уже оплаченную.

Покупка патента собственником квартиры вместо уплаты налога

Патентную систему налогообложения можно представить для граждан как еще один вариант экономии средств налогоплательщика. Для осуществления такого вида расчета налогов необходимо зарегистрировать ИП и приобрести патент на аренду жилплощади. Тогда аренда будет считаться определенным видом деятельности, а размер налога составит 6% от предполагаемого годового дохода собственника.

Размеры предполагаемого годового дохода устанавливаются законодательством. Если собственник сдает в аренду 2 квартиры и более, то сумма налога, который будет уплачиваться по патенту на сдачу квартиры в аренду соответственно увеличивается.

Максимальный срок приобретения патента – календарный год. При этом если патент куплен собственником на срок менее года, размер налога составит произведение количества месяцев его действия на сумму налога за месяц. Кроме того, от сроков действия купленного патента зависят и сроки уплаты указанного налога. Например, приобретение патента на срок меньше полугода обусловливает уплату всей суммы налога в течение 25-дневного срока после его покупки.

Во время приобретения патента на срок от 6 месяцев до года, уплатить налог нужно в два захода:

  • 1/3 часть суммы оплачивается в 25-дневный период;
  • 2/3 суммы налога проплачивается за месяц до конца налогового периода.

При использовании такой системы налогообложения декларацию предоставлять не нужно.

Особенности сдачи квартиры в аренду юридическим лицом

При сдаче квартиры в аренду юридическим лицом, заключение договора является обязательным условием. Для грамотного предоставления расходов и расчета соответствующих налогов необходимо указать в договоре, при каких условиях будет производиться оплата аренды.

Используя общие условия налогообложения, организации нужно будет платить налог на прибыль. При использовании УСН оплачивать налоги предприятие будет по тем же условиям, что ИП, с единственным исключением: до 31 марта следующего года необходимо предоставлять в налоговые органы декларацию.

При обосновании сдачи в аренду жилья как основного вида деятельности юридического лица, его доходы регламентируются как доходы от реализации. В такой ситуации также важно правильно производить расчет получаемого дохода. В других случаях арендную плату признают внереализационным доходом.

Налог на прибыль исчисляется по 20%-ной ставке от размера фактической прибыли. В государственный бюджет из этой суммы отчисляется 2%, остальные 18% — остаются в бюджете субъекта РФ. НДС также необходимо уплачивать с каждой полученной платы за аренду в размере 18%.

www.papajurist.ru

Уплата налогов при сдаче квартиры по найму

Уплата налогов при сдаче квартиры по договору найма – это обязательное действие, которое должны совершать все собственники квартир, сдающие свое жилье в наем. Поскольку действия, связанные со сдачей жилья в наем преследуют своей целью извлечение прибыли от такой деятельности, каждый собственник сдаваемого жилья должен понимать, что полученные им доходы становятся объектом налогообложения. Кроме того, в последнее время планомерно проводится политика выявления граждан, уклоняющихся от уплаты налога на доход, полученный от сдачи жилья. С этой целью, граждан просят сообщать в налоговые органы о лицах, уклоняющихся от уплаты соответствующих платежей. Необходимо заметить, что уклонение от уплаты налогов грозит нарушителю закона выплатой крупного денежного штрафа,  а кроме того, оплаты всей суммы налога и пени. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, следует заранее определиться с тем, какие налоги придется заплатить. Об этом и поговорим дальше.

В данной статье мы будем говорить об уплате налога в случае сдачи квартиры (жилого помещения) по договору найма (аренды). Чаще всего, обеими сторонами в данном правоотношении выступают физические лица – собственник квартиры и наниматель. Помимо этого, нельзя не упомянуть и о том, что в качестве стороны, сдающей жилье в наем могут выступать и иные лица, например, ИП. Аналогично, нанимателем в данном правоотношении может быть как физическое, так и юридическое лицо. Виды уплачиваемых налогов, в зависимости от того, кто выступает наймодателем, будут разными. При этом, вне зависимости от того, кто выступает на стороне собственника жилья, основанием для уплаты налога является заключенный договор найма (аренды). Многие граждане, для того, чтобы избежать уплаты налогов, не стремятся заключать соответствующий договор. Однако, следует понимать, что итогом такого поведения станет неопределенность прав и обязанностей обеих сторон правоотношения. А, следовательно, невозможность доказать, что одна из сторон нарушает установленные договоренности. Устная договоренность о сдаче квартиры не является правомерной, и может повлечь для обеих сторон крайне негативные последствия.

Разговор об уплате налогов от сдачи квартиры в наем начнем со случая, когда собственником жилья выступает физическое лицо – поскольку, такая ситуация является наиболее распространенной. Итак, на основании заключенного договора найма (аренды), в котором должна быть указана ежемесячная плата за пользование арендованным жильем, физическое лицо обязано подавать раз в год до 30 апреля налоговую декларацию, с целью уплаты налога на доходы физического лица (3-НДФЛ). Налоговая декларация подается в налоговые органы по месту жительства физического лица и составляется налогоплательщиком лично, либо с привлечением специалиста. Там же, в налоговых органах, необходимо получить реквизиты для осуществления уплаты налога. Все доходы, полученные в течение года от работодателя (если прибыль от сдачи квартиры в наем не является единственным источником дохода собственника жилья), также указываются в декларации (с декларацией необходимо подать справку 2-НДФЛ от работодателя о начисленных и уплаченных налогах). 

Налоговая ставка для физического лица, при уплате налога на доход от сдачи квартиры в наем, будет составлять 13% - то есть, это общая налоговая ставка, которой облагаются все доходы физических лиц. Уплата начисленных на данный вид дохода налогов, может осуществляться физическим лицом несколькими способами:

-единоразовым платежом 

-авансовыми платежами во время отчетного периода

Так же, налогоплательщик вправе выбрать форму оплаты – это может быть платежное поручение банка или почтовый перевод. Необходимо заметить, что расчет налога так же осуществляется физическим лицом самостоятельно – налоговая декларация является лишь способом уведомить налоговые органы о сумме полученных лицом доходов, а так же, о том, что с данного вида прибыли гражданином был исчислена и уплачена определенная сумма налога. 

Необходимо обратить внимание на следующий нюанс. В договоре найма, как правило, стороны оговаривают вопрос о том, кто должен оплачивать коммунальные платежи. Этот пункт обязательно следует согласовать в договоре, поскольку он влияет на начисление налога. Если все коммунальные платежи оплачивает наниматель, то наймодатель обязан оплатить налог с суммы коммунальных платежей (13 %), так как считается, что раз он не расходовал свои средства на уплату коммунальных платежей, то тем самым получил доход в размере этих платежей. Соответственно с их суммы он и должен оплатить налог. 

Хотелось бы отметить, что физическое лицо – собственник квартиры, имеет право сдавать её не только другому физическому лицо, но и юридическому (как правило, для дальнейшего предоставления сотрудникам такого юридического лица служебных квартиры). Нюансом является следующий момент: с физическим лицом – нанимателем, заключается договор найма квартиры. Если же наниматель – юридическое лицо – то должен быть заключен договор аренды. При этом вид и размер уплачиваемого собственником жилья налога не измениться, однако, обязанность уплачивать налог возлагается на юридическое лицо, выступающее в роли нанимателя. Именно юридическое лицо должно уплачивать сумму равную 13% от арендной платы, указанной в договоре аренды, в налоговые органы. Остальные денежные средства, после уплаты юридическим лицом налога, перечисляются арендодателю. Еще одно правило, которое должно в данном случае выполняться, заключается в том, что наниматель – юридическое лицо имеет право использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Так же, завершая разговор об уплате налога за сдачу квартиру в наем физическими лицами, хотелось бы отметить, что собственник жилья может быть как гражданином РФ, так и иметь иное гражданство. В том случае, если наймодатель является иностранным гражданином, процедура уплаты налога для него аналогична описанной выше. Однако, размер налоговой ставки увеличен и равен 30%.

В некоторых случаях, граждане, для которых сдача жилья в наем является единственным постоянным источником дохода (как правило, если сдается не одна квартира, а несколько, причем, на длительный срок), могут зарегистрироваться в качестве ИП и уплачивать налоги как индивидуальные предприниматели. В этом случае, исчисление налога происходит в зависимости от выбранного ИП способа налогообложения, как правило, оптимальным способом уплаты налогов является упрощенная система налогообложения – о выборе данной системы налогообложения ИП должен уведомить налоговые органы. В этом случае, налоговая ставка на полученную в результате сдачи в наем квартиры прибыль, составит 6%. Однако, необходимо учитывать, что помимо налоговых платежей, индивидуальный предприниматель обязан так же уплачивать и иные взносы – страховой взнос, взнос в пенсионный фонд, и это не считая расходов на регистрацию ИП.

Соответственно, как и в предыдущем случае, индивидуальные предприниматели вправе сдавать жилье как физическим, так и юридическим лицам. Однако, в случае с ИП, налог, вне зависимости от того, является ли наниматель физическим или юридическим лицом, уплачивается индивидуальным предпринимателем.

Несмотря на то, что размер налоговой ставки при уплате налога ИП меньше, чем размер аналогичной ставки по НДФЛ уплачиваемому физическим лицом, необходимо учитывать, что, во-первых, сама процедура регистрации ИП доставит собственнику некоторые хлопоты. Во-вторых, индивидуальный предприниматель обязан вести определенную бухгалтерскую отчетность (либо самостоятельно, либо с привлечением специалиста), в которой отражаются все расходы и доходы, связанные с предпринимательской деятельностью. Кроме того, в зависимости от выбранной системы уплаты налогов ИП, налоговая ставка может изменяться (изменяется и процедура исчисления налога), к тому же ИП необходимо уплачивать некоторые иные платежи и взносы. Поэтому, выбирая каким образом уплачивать налог с дохода от сдачи квартиры, следует взвесить все за и против способов уплаты сборов как физическое лицо, и как индивидуальный предприниматель. 

Источник: http://provincialynews.ru

provincialynews.ru

Налог на аренду квартир в РФ: «заплатить и спать спокойно» или вести подпольные игры с государством?

Пришла пора заканчивать эпоху «дикого капитализма» на российском рынке аренды жилья, которая началась еще в «лихие -90-е» и никак не желала заканчиваться и в наши дни. Теперь российским законодательным органам предстоит проделать немалую работу, чтобы заставить владельцев квартир платить налоги в казну государства при сдаче жилья в аренду.

До настоящего времени договоры на аренду жилья заключала лишь малая часть законопослушных граждан (всего 10%), остальные не желали легализовать свои «дополнительные заработки» и устраивали привычные «междусобойчики» с людьми, желающими снять жилье на основе «устной договоренности».

Однако если мы живем в цивилизованном государстве, то обязаны платить налоги этому государству за все виды своей предпринимательской деятельности. А аренда жилья как раз и является ярким примером частной предпринимательской деятельности. Значит, следует добросовестно выполнять свой гражданский долг, чтобы «спать спокойно», не опасаясь штрафов.

Почему нужно платить налоги за аренду квартиры?

Для начала разберемся, что такое официальная и неофициальная аренда жилья.

При официальной сдаче квартиры в аренду владелец жилья полностью защищен правовыми нормами российского законодательства. К примеру, если арендатор наносит ущерб жилью или не желает платить оговоренные в условиях договора суммы денег, то владелец квартиры может подать заявление в суд в защиту своих прав. Тогда материальный ущерб взыскивается с виновника, нарушившего договорные условия, по решению суда.

При неофициальной сдаче жилья в аренду, когда договор о найме между арендатором и владельцем квартиры не заключается, то ни о каком возмещении ущерба не может идти и речи. Более того, владелец квартиры, уклоняющийся от налогов, согласно статье 122 НК РФ, должен будет не только уплатить всю сумму налогов за весь период сдачи жилья в аренду, но и путем судебного обязательства уплатить штраф – до 20% от общей суммы «накопившихся» неуплаченных налогов.

В некоторых случаях суд обязывает уплатить штраф в размере до 40%, если будет доказано, что неуплата налогов владельцем квартиры велась долгое время умышленно. Согласно российскому законодательству, аренда жилья считается доходом граждан, которые обязаны отчислять за этот заработок налоги государству.

В каком количестве и по какой схеме платятся налоги за аренду квартир?

1. Уплата налогов как схема по доходам физических лиц (НДФЛ)

Один раз в год физическое лицо подает декларацию в налоговую инспекцию по месту адресной регистрации сдаваемого в аренду жилья. Для физических лиц, являющихся гражданами РФ, размер этого налога составляет 13% от суммы арендной годовой платы. Для физических лиц, являющихся гражданами другого государства, размер налогов составляет 30% от суммы годовой арендной платы.

Обычно налоговая декларация подается в срок до 30 апреля следующего года, идущего вслед за подотчетным годом. К примеру, подавать налоговую декларацию за 2012 год нужно не позднее, чем до 30 апреля 2013 года. Налоговая декларация считается официальным документом и может рассматриваться в суде как основной уведомительный документ о получении дохода с аренды квартиры.

Например, если владелец жилья получил за год аренды своей квартиры сумму в 120 тысяч рублей, то налогов он должен уплатить 15 600 рублей (ровно 13% от дохода). Для иностранных граждан сумма налога возрастет соответственно до 36 тысяч рублей (из расчета 30% налогов). Налоговые службы могут включить 13% платежи и на коммунальные оплаты по квартире, если выяснится, что в договоре аренды квартиры эти платежи не указаны, но арендатор квартиры оплачивает их дополнительно, тем самым экономит средства владельца жилья. Платить налог физическим лицам при сдаче квартиры не обязательно лишь в том случае, если жилье сдается по составлению договора на временное безвозмездное владение жильем близкими родственниками или друзьями.

2. Уплата налогов при регистрации арендодателя как индивидуального предпринимателя (ИП)

Указав в качестве дополнительного или основного вида дохода сдачу в аренду  собственного жилья, владелец квартиры может быть на законных основаниях зарегистрирован как индивидуальный предприниматель (ИП). Тогда по «упрощенной схеме» налогообложения нужно будет платить до 6% налогов в год.

Если ИП выбирает схему налогообложения «доходы минус расходы» (ремонт квартиры, коммунальные платежи и т.д.), тогда ставка налогов рассчитывается до 15%. К примеру, на сумму арендных доходов 120 тысяч в год, при оформлении индивидуального предпринимательства, годовой налог составит 7 200 рублей (из расчета 6% по «упрощенной схеме» налогообложения).

Но следует принять во внимание, что лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями, должны в течение года вести книгу учета своих доходов и расходов, с отчислениями взносов в фонд социального страхования и в пенсионный фонд. Значит, нужны будут бухгалтерские услуги, которые  придется оплачивать дополнительно. Как видно из всего вышеперечисленного, у этого варианта арендного налогообложения есть свои «минусы» и свои «плюсы».

3. Уплата налогов по схеме покупки арендного патента

Этот вариант налогообложения также предназначен для лиц, зарегистрировавшихся в качестве индивидуальных предпринимателей. Патентное налогообложение оговорено в статье 346 (пункт 25.1.) НК РФ. Владелец квартиры может получить в налоговой службе арендный патент на выплату 6% от предполагаемой годовой платы за сдаваемое жилье.

Арендный патент можно получить как на 12 месяцев, так и на 1, 2, 3 месяца и т.д. В этом случае налоговый период исчисляется в индивидуальном порядке для каждого ИП. Получить патент можно за 10 дней до заключаемой сделки с арендатором, при условии, что владелец квартиры уже зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя. Налоги по патенту уплачиваются в налоговые службы по месту регистрации арендуемой квартиры.

Как в России проводится налоговая инспекция по выявлению сбора налогов с владельцев арендуемого жилья?

Механизм работы служб налоговой инспекции можно рассмотреть на примере Москвы. В средствах массовой информации в течение 2012 года неоднократно появлялись официальные сообщения из Департамента по экономической политике столицы, что процесс налогообложения в Москве «уже запущен».

Для этого в помощь «налоговикам» обязали работать участковых инспекторов, служащих ТСЖ и управляющих жилищными компаниями. Работа инспекторов затруднялась тем обстоятельством, что владельцами квартир, которые сдаются в столице в аренду, не всегда являются москвичи. Часто арендодателями выступают лица, которые проживают в других городах России или за рубежом, купившие квартиры в Москве для сдачи их в аренду.

Быстро выявить таких лиц сложно, нужна упорядоченная и взаимосвязанная работа всех служб – налоговых, участковых и жилищно-коммунальных. Сотрудники Департамента по экономическому развитию не раз через СМИ призывали москвичей помогать на добровольных началах, выявлять злостных неплательщиков арендных налогов, заявляя на своих соседей по дому. Но как показала практика, такая схема борьбы с «теневыми арендодателями» оказалась не настолько эффективной, как предполагалось в налоговых службах.

В настоящее время в столице сдается более 100 тысяч квартир в год, и это только по самым «скромным» подсчетам. Причем оплачивают аренду жилья только 6 тысяч законопослушных горожан.

Попробуем провести примерный подсчет сумм, которые теряет ежегодно бюджет города из-за «теневых арендодателей». Если взять в расчет, что средняя арендная плата по Москве составляет 30 тысяч рублей ежемесячно, то годовая сумма составит уже 360 000 рублей. Значит, каждый «теневик» не платит в бюджет города ежегодно где-то 50 тысяч рублей. В целом, по столице городской бюджет недополучает ежегодно около 5 миллиардов рублей (!). Естественно, что такие денежные средства городу никак бы не помешали, ведь на них можно было бы построить 20 детских дошкольных учреждений или других объектов социального назначения, которых так не хватает в Москве.

Почему нельзя 100% проконтролировать оборот арендных денег в стране?

Например, в США действует «единая схема» налогообложения граждан. В этой стране каждый гражданин, независимо от его проживания на территории страны или временно за ее пределами, должен ежегодно подавать декларацию в налоговую  службу США. При этом гражданами уплачивается налог, рассчитанный из совокупных доходов, выявленных налоговиками.

Примерно такая же схема действует во многих развитых странах мира. В Израиле налогом облагаются лишь владельцы квартир, которые получают доход свыше 800 долларов в год. Но даже при больших суммах доходов, для граждан этой страны действует гибкая система налогообложения.

Значит, в России нужно создать такие условия, при которых гражданам было бы выгодно платить налоги в казну государству и «спать спокойно». Тогда и контроль над налогообложением будет эффективным, и средства по арендным налогам будут «доходить» до своих точек назначения. Нужно предложить российским гражданам такие условия по налогообложениям, при которых быть «вне закона» им станет крайне невыгодно. Пока же на территории России будет действовать закон «кнута и пряника», ни одна схема налогообложения эффективно действовать не будет.

Ключевые понятия: Договор найма квартиры, ТСЖ

www.realtypress.ru


Смотрите также